Ga naar de inhoud
De sleutel is binnen, de plannen zijn groot: een uitbouw, een dakkapel, misschien een extra verdieping. Deze checklist voor je verbouwing zet alles wat je moet regelen in de juiste volgorde, en die volgorde is anders dan de meeste mensen denken. Bijna iedereen belt eerst een aannemer. Dat is precies de verkeerde plek om te beginnen, want zonder tekeningen kan hij niets voor je uitrekenen en zonder vergunningcheck weet je niet eens of je plan mag. De juiste volgorde: eerst controleren of je een vergunning nodig hebt, dan tekeningen laten maken, dan de constructeur, dan de aanvraag, en pas daarna offertes vergelijken. Per stap lees je hieronder wat je doet, hoeveel tijd het kost en waar het meestal misgaat.
1. Checklist verbouwing in één oogopslag
Dit is de hele lijst. Elke stap bouwt voort op de vorige, dus houd de volgorde aan. Wie stap 5 als eerste doet, betaalt daar vrijwel altijd voor.
Vergunningcheck. Mag je plan überhaupt, en heb je er een omgevingsvergunning voor nodig? Dit bepaalt alles wat erna komt.
Bouwtekeningen. Plattegronden, gevels en doorsnedes van de huidige en de nieuwe situatie. De taal waarin gemeente, constructeur en aannemer met elkaar praten.
Constructeur. Alleen als je een dragende muur, vloer of dak aanpast. Hij rekent uit welke balk of latei je nodig hebt.
Vergunning aanvragen. Via het Omgevingsloket, met de tekeningen en berekening als bijlage. Reken op acht weken, soms langer.
Aannemers vergelijken. Nu pas, met definitieve tekeningen in de hand. Dan vergelijk je appels met appels.
2. Stap 1: Controleer eerst of je een vergunning nodig hebt
Niet elke verbouwing is vergunningplichtig. Een dakkapel aan de achterkant of een uitbouw van beperkte diepte aan de achtergevel mag vaak zonder vergunning, zolang je binnen de landelijke maten blijft. Aan de voorkant ligt dat anders: daar wil de gemeente vrijwel altijd meekijken. Hetzelfde geldt voor een dakopbouw, een grote uitbouw en alles in een beschermd stadsgezicht of aan een monument.
Het lastige is dat sinds de Omgevingswet elke gemeente in haar eigen omgevingsplan mag afwijken van de landelijke regels. Wat in Eindhoven vergunningvrij is, kan in Utrecht een aanvraag vragen. Je checkt dit zelf via de vergunningcheck op het Omgevingsloket, of je laat het ons doen met een gratis haalbaarheidscheck. Wij toetsen dan je plan aan het omgevingsplan van jouw gemeente en zeggen eerlijk of het kansrijk is.
Waarom staat deze stap vóór de tekeningen? Omdat wij te vaak mensen spreken die al een tekenaar hebben betaald voor een plan dat de gemeente nooit gaat toestaan. Een uitbouw die te diep is, een dakopbouw waar het omgevingsplan maar één bouwlaag toelaat. Dat is zonde van het geld, en het is te voorkomen met een check die je niets kost.
Ook zonder vergunning moet je bouwwerk voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit. Denk aan constructieve veiligheid, isolatie en brandveiligheid. En je buren hebben rechten: een raam pal op de erfgrens mag ook zonder vergunning niet zomaar.
3. Stap 2: Laat bouwtekeningen maken
Is je plan haalbaar, dan komen de tekeningen. Een complete set bestaat uit plattegronden van de bestaande en de nieuwe situatie, gevelaanzichten, doorsnedes, een situatietekening op de kadastrale kaart en detailtekeningen van bijvoorbeeld de aansluiting op het bestaande dak. De gemeente eist al deze onderdelen bij een vergunningaanvraag, maar ook bij een vergunningvrije verbouwing wil je ze hebben.
De reden is simpel. Een aannemer die geen tekening ziet, gaat gokken. Hij rekent een marge voor onzekerheid, of hij rekent te weinig en komt later met meerwerk. Met een goede tekening weet hij precies hoeveel meter fundering, hoeveel vierkante meter dak en welke kozijnen er nodig zijn. En bij een geschil is de tekening het document waar jullie allebei aan gehouden worden.
Welke tekeningen je precies nodig hebt, hangt af van wat je bouwt. Op onze pagina met alle typen bouwtekeningen staat per bouwwerk wat erbij komt kijken, van dakkapel tot nokverhoging.
4. Stap 3: Regel een constructeur als je aan de draagconstructie komt
Niet elke verbouwing heeft een constructeur nodig. Een dakkapel in een bestaand dakvlak of een nieuwe badkamerindeling meestal niet. Zodra je een dragende muur doorbreekt, een grote schuifpui in de achtergevel zet, een uitbouw plaatst of een verdieping op het dak zet, wel. De constructeur rekent uit welke stalen balk, latei of fundering nodig is om het huis veilig te houden, en legt dat vast in een constructieberekening en constructietekeningen.
Wij maken zelf uitsluitend de bouwkundige tekeningen. De constructieberekening laten we maken door een constructeur waar we vaak mee samenwerken, zodat de tekeningen en de berekening op elkaar aansluiten. Dat scheelt jou een extra partij om aan te sturen.
Bij de meeste woningverbouwingen (gevolgklasse 1) toetst een onafhankelijke kwaliteitsborger de bouwtechnische kant, niet meer de gemeente. Die kwaliteitsborger moet je vóór de bouw inschakelen en hij wil de constructieberekening zien. Regel hem dus op tijd, samen met de constructeur.
5. Stap 4: Dien de aanvraag in via het Omgevingsloket
Heb je een vergunning nodig, dan dien je de aanvraag digitaal in via het Omgevingsloket. Je uploadt de bouwtekeningen, de situatietekening en, als die er is, de constructieberekening. Vul je iets niet goed in of ontbreekt een bijlage, dan vraagt de gemeente om aanvulling en staat de klok stil tot je die hebt aangeleverd.
Voor een reguliere aanvraag heeft de gemeente acht weken om te beslissen. Die termijn mag ze eenmalig met zes weken verlengen, en dat gebeurt vaker dan je denkt. Reken dus op twee tot drieënhalve maand vanaf het moment dat je aanvraag compleet is. De leges, het bedrag dat de gemeente rekent voor de behandeling, verschillen per gemeente en hangen meestal af van de bouwkosten.
Een fout die wij regelmatig zien: de aannemer staat al ingepland voordat de vergunning binnen is. Loopt de beslistermijn uit, dan zit je met een aannemer die doorschuift naar zijn volgende klant, of erger, die alvast begint. Bouwen zonder vergunning betekent stilleggen, een boete en soms afbreken. Leg de startdatum pas vast als de goedkeuring er ligt.
6. Stap 5: Vergelijk pas nu offertes van aannemers
Met een goedgekeurde vergunning en definitieve tekeningen kun je twee of drie aannemers dezelfde stukken sturen. Dan krijg je offertes die je echt naast elkaar kunt leggen: dezelfde maten, dezelfde constructie, dezelfde afwerking. Verschillen in prijs zijn dan verschillen in vakmanschap, planning of marge, en niet in wat de aannemer dacht dat je bedoelde.
Je hebt in deze fase ook meer keus. Een aannemer die een compleet dossier krijgt, weet dat hij niet hoeft te wachten en niet hoeft te tekenen. Dat maakt jou een aantrekkelijke klant, zeker in drukke periodes.
Een aannemer die zonder tekeningen een prijs geeft, geeft een schatting. Die schatting wordt vaak de basis van je budget, en dan blijkt bij de tekeningen dat het toch anders moet. Wie de volgorde uit deze checklist aanhoudt, heeft dat probleem niet.
Laat de vergunning aan ons over
De verbouwing zelf, de keuzes en de aannemer geven stress genoeg. De vergunning hoeft dat niet te doen. Wij regelen hem van check tot goedkeuring, door heel Nederland.
7. Veelgestelde vragen
Wat staat er in een checklist voor een verbouwing?
Vijf stappen in vaste volgorde: controleer of je een vergunning nodig hebt, laat bouwtekeningen maken, schakel een constructeur in als je aan de draagconstructie komt, dien de aanvraag in via het Omgevingsloket en vergelijk daarna pas offertes van aannemers.
Heb ik voor elke verbouwing bouwtekeningen nodig?
Voor een vergunningaanvraag altijd. Maar ook bij een vergunningvrije verbouwing zijn tekeningen slim: de aannemer kan er een eerlijke prijs op geven, de constructeur heeft ze nodig voor zijn berekening en bij een geschil zijn ze je bewijs.
Hoe lang duurt een omgevingsvergunning voor een verbouwing?
De gemeente heeft bij een reguliere procedure acht weken om te beslissen en mag die termijn eenmalig met zes weken verlengen. Vraagt de gemeente om aanvullende stukken, dan staat de termijn stil. Reken op twee tot drieënhalve maand.
Wanneer heb ik een constructeur nodig bij een verbouwing?
Zodra je iets verandert aan een dragende muur, vloer of dak. Denk aan een doorbraak naar de keuken, een grote schuifpui, een uitbouw of een dakopbouw. Een dakkapel binnen het bestaande dakvlak of een nieuwe indeling met lichte wanden kan meestal zonder.
Kan ik de vergunningaanvraag zelf doen?
Ja, via het Omgevingsloket. Je hebt dan wel tekeningen nodig die voldoen aan de indieningsvereisten, en je moet de vragen en aanvullingsverzoeken van de gemeente zelf afhandelen. Wie dat liever niet doet, kan de hele aanvraag uitbesteden.
